القاعات العامة

**أحمد القاضى** · 2011-06-27, 13:04

قانون الإيجارات المصرى وتعديلاته الأخيرة

قانون الإيجارات المصرى وتعديلاته الأخيرة

تحية طيبة وبعد

يسعدنى أن أضع بين
أيديكم قانون الإيجارات المصرى كاملا ليكون مرجعا لأى شخص يريد أن يعرف ما له وما
عليه حيث أن شريحه كبيره من المصريين تستخدم هذا القانون دون أن تعرف عنه شيئنا
سواء مؤجر أو مستأجر

وإن
كان هناك أى إستفسار لأى من الأعضاء فعلية بوضعه لتفسير ما يجب فعله

قانون
الإيجارات

أولا -
في شأن قواعد و إجراءات تحديد أجرة الأماكن

المادة 1

فيما عدا
الاسكان الفاخر ، لايجوز أن تزيد الاجرة السنوية للا ماكن المرخص في اقامتها لاغراض
السكنى اعتبارا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون على 7% من قيمة الارض والمبانى
وعلى الاتقل المساحة المؤجرة لهذا الاغراض عن ثلثى مساحة مبانى العقار .ولا تسرى
على هذه الاماكن أحكام المادة (13) عدا الفقرة الاخيرة منها والمادة ( 14 ) والفقرة
الاولى من المادة ( 15 ) والفقرة الثانية من المادة ( 68 ) من القانون رقم 49 لسنة
1977 في شأن تأجير وبيع الاماكن وتنظيما لعلاقة بين المؤجر والمستأجر ويصدر بتحديد
مواصفات الإسكان الفاخر من الوزير المختص بالإسكان .

المادة 2

تقدر قيمة الارض بالنسبة إلى الاماكن المنصوص
عليها في الفقرة الاولى من المادة السابقة وفقا لثمن المثل عند الترخيص بالبناء
وتقدر قيمة المبانى وفقا للتكلفة الفعلية وقت البناء فاذا ثبت تراخى المالك عمدا عن
عداد المبنى للاستغلال تقدر تكلفة المبانى وفقا للأسعار التى كانت سائدة في الوقت
الذى كان مقدر لإنهاء أعمال البناء وذلك دون الإخلال بحق المحافظة المختصة في
إستكمال الأعمال وفقا للقواعد المنظمة لذلك . ويصدر قرار من الوزير المختص بالإسكان
بتحديد الضوابط والمعايير التى تتبع في تقدير قيمة الارض والمبانى بما يكفل تقديرها
بقيمتها الفعلية على وحداته وفقا لموقع وحدة وصقعها والانتفاع بها ومستوع البناء .

المادة 3

تشكل بقرار من المحافظ
المختص في كل محافظة لجنة أو كثر تضم بعض ذوى الخبرة لاعداد تقارير سنوية بناء على
الدراسات التى تجريها في نطاق المحافظة عن . ( أ ) ثمن المثل للارض من واقع أسعار
التعامل بالمدينة أو التعامل بالمدينة أو الحى أو المنطقة مستخلصة من كافة التصرفات
والتعاملات القانونية سواء بين الافراد أو الجهات الحكومية أو العامة أو الخاصة . (
ب ) أسعار التكلفة الفعلية لمختلف مستويات المبانى من واقع تطورات أسعار مواد
البناء ونفقات العمالة ونتائج المناقصات وغيرها من الوسائل القانونية المتبعة
لتنفيذ الاعمال .ويؤخذ في الإعتبار بالتقديرات الواردة ى هذه التقارير عند تحديد
الاجرة لاحكام هذا القانون . وتسلم المحافظة نسخة من هذه التقارير لكل من يطلبها في
مقابل رسم يصدر بتحديده قرار من المحافظ المختص بما لايجاوز خمسة جنيهات للنسخة .

المادة 4

يتولى مالك المبنى تحديد
الاجرة وفقا للضوابط والمعايير والتقارير والدراسات المنصوص عليها في المواد
السابقة ويتضمن عقد الايجار مقدار الاجرة المحددة على هذه الاسس . فاذا أبرم عقد
الايجار قبل اتمام البناء وحدد فيه الاجره بصفة مبدئية ، كان على مالك المبنى اخطار
المستأجر بالأجرة المحددة للمكان وفقا لاحكام هذا القانون وذلك خلال ثلاثين يوما من
تاريخ اتمام البناء وبشرط الا تجاوز الاجرة المبدئية الا بمقدار الخمس . وعلى
المالك أن يمكن المستأجر من الاطلاع على المستندات اللازمة لتحديد الاجرة وذلك خلال
شهر من تاريخ التعاقد أو من تاريخ الاخطار بحسب الاحوال .

المادة 5

اذا رأى المستأجر أن الاجرة التى حددها
المالك تزيد على الحدود المنصوص عليها في هذا القانون جاز له خلال تسعين يوما من
تاريخ التعاقد أو من تاريخ الاخطار أو من تاريخ شغله للمكان أن يطلب من لجنة تحديد
الاجرة المختصة القيام بتحديد أجرة المكان وفقا للاسس المنصوص عليها في هذا القانون
، ويكون الطعن على قرارات هذه اللجان أمام المحكمة الابتدائية التى يقع في دائرتها
المكان المؤجر وذلك خلال ستين يوما من تاريخ اخطار ذوى الشأن بقرارها . وتسرى على
هذه الطعون أحكام المادتين ( 18 ) ( 20 ) من القانون رقم 49 لسنة 1977 .

المادة 6

يجوز لمالك المبنى اعتبارا
من تاريخ العمل بهذا القانون أن يتقاضى من المستأجر مقدم ايجار لايجاوز أجرة سنتين
وذلك بالشروط الآتية : 1- أن تكون لاعمال الاساسية للبناء قد تمت ولم يتبق الا
مرحلة التشطيب . 2- أن يتم الاتفاق كتابة على مقدار مقدم الايجار وكيفية خصمه من
الاجرة المستحقة في مدة لا تجاوز ضعف المدة المدفوع عنها المقدم وموعد اتمام البناء
وتسليم الوحدة صالحة للاستعمال . ويصدر قرار من الوزير المختص بالاسكان بتنظيم
تقاضى مقدم الايجار والحد الاقصى لمقدار المقدم بالنسبة لكل مستوى من مستويات
البناء . ولاتسرى حكم الفقرة الاخيرة من المادة (26) من القانون رقم 49 لسنة 1977
على مقدم الايجار الذى يتقاضاه المالك وفقا لاحكام هذه المادة . ثانيا - في شأن
تصحيح بعض أو ضاع الاماكن القديمة .

ثانيآ - في شأن تصحيح بعض أوضاع
الأماكن القديمة
المادة 7

اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون تزاد في أول يناير من كل سنة أجرة
الاماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى المنشأة حتى 9 سبتمبر 1977 زيادة دورية ثابتة
بواقع نسبة من القيمة الايجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقارات المبنية
في ذات وقت الانشاء حتى لو أدخلت عليها تعديلات جوهرية . ويخصص المالك نصف هذه
الزيادة لمواجهة تكاليف الترميم والصيانة ويعتبر بمثابة تحت يده ويصدر قرار من
الوزير المختص بالاسكان بتنظيم التصرف فيه لهذا الغرض . وتحدد الزيادة المشار اليها
وفقا للنسب الآتية : (أ) 30% عن الاماكن المنشاة قبل أول يناير سنة 1944 . (ب) 20%
عن الاماكن المنشأة منذ أول يناير سنة 1944 ، وقبل 5 من نوفمبر سنة 1961 . (ج) 10%
عن الاماكن المنشأن منذ 5 نوفمبر سنة 1961 ، وحتى 6 من أكتوبر سنة 1973 . ( د ) 5 %
عن الاماكن المنشأن منذ 7 أكتوبر سنة 1973 وحتى 9 سبتمبر سنة 1977 .

المادة 8

تؤدى الزيادة المنصوص
عليها في المادة السابقة في ذات المواعيد المحددة لسداد الاجرة الاصلية ويترتب على
عدم سداد هذه الزياده ما يترتب على عدم سداد الاجرة من أثار . وتقف هذه الزيادة عند
انقضاء خمس سنوات كاملة على تاريخ استحقاق أول زيادة .

المادة 9

تكون أعباء الترميم والصيانة الدورية والعامة
للمبانى وما بها من مصاعد على الوجه الآتى : 1- اذا كانت نصف حصيلة الزيادة المنصوص
عليها المادة (7) كافية يتم الترميم والصيانة منها . 2- اذا لم تف هذه الحصيلة أو
اذا كان المبنى لا يحتوى على وحدات غير سكنية تستكمل أو توزع أعباء الترميم
والصيانة بحسب الاحوال كما يلى : (أ) بالنسبة للمبانى المنشأن حتى 22 مارس سنة 1965
تكون بواقع الثلث على الملاك والثلثين على شاغلى المبنى . (ب) بالنسبة للمبانى
المشأة بعد 22 مارس1965 وحتى 9 سبتمير سنه 1977 تكون مناصفة بين الملاك وشاغلى
المبنى ( ج) بالنسبة للمبانى المنشأة أو التى تنشأ بعد 9 سبتمير سنة 1977 تكون
بواقع الثلثين على الملاك والثلث على شاغلى المبنى . وإذا لم يتم الاتفاق على توزيع
تكاليف الترميم والصيانة فيما بين الملاك والشاغلين أو الشاغلين فيما يجوز لاى منهم
الالتجاء إلى قاضى الامور المستعجلة لتوزيع هذه التكاليف بين الملاك وبين الشاغلين
وتحديد نصيب كل شاغل . ومع ذلك تكون أعباء الترميم والصيانة على عاتق الملاك وذلك
خلال العشر سنوات المنصوص عليها في المادة 651 من القانون المدنى . وفيما عدا ما
ورد فيه نص بهذه المادة يستمر العمل بالاحكام المنظمة للترميم والصيانة في كل من
أحكام القانون رقم 78 لسنة 1974 في شأن المصاعد الكهربائية والقانون رقم 49 لسنة
1977 .أما الاعمال التى لاتسرى عليها أحكام الترميم والصيانة والتى بقصد بها تحسين
الاجزاء المشتركة للمبنى أو زيادة الانتفاع بها فتكون بالاتفاق بين الملاك
والشاغلين . ومع عدم الاخلال بعلاقة العمل بين المالك وحارس المبنى يوزع الحد
الاذنى المقرر قانونا لاجر الحارس وفقا للبنود أ ، ب ، ج من هذه المادة . وتلغى
الماده (61) من القانون رقم 49 لسنة 1977 والمادة 13 من القانون رقم 78 لسنة 1974
وذلك اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون .

المادة
10

تكون أعباء الترميم والصيانة الدورية والعامة للمبانى وما بها من
مصاعد على الوجه الآتى : 1- اذا كانت نصف حصيلة الزيادة المنصوص عليها المادة (7)
كافية يتم الترميم والصيانة منها . 2- اذا لم تف هذه الحصيلة أو اذا كان المبنى لا
يحتوى على وحدات غير سكنية تستكمل أو توزع أعباء الترميم والصيانة بحسب الاحوال كما
يلى : (أ) بالنسبة للمبانى المنشأن حتى 22 مارس سنة 1965 تكون بواقع الثلث على
الملاك والثلثين على شاغلى المبنى . (ب) بالنسبة للمبانى المشأة بعد 22 مارس1965
وحتى 9 سبتمير سنه 1977 تكون مناصفة بين الملاك وشاغلى المبنى ( ج) بالنسبة للمبانى
المنشأة أو التى تنشأ بعد 9 سبتمير سنة 1977 تكون بواقع الثلثين على الملاك والثلث
على شاغلى المبنى . وإذا لم يتم الاتفاق على توزيع تكاليف الترميم والصيانة فيما
بين الملاك والشاغلين أو الشاغلين فيما يجوز لاى منهم الالتجاء إلى قاضى الامور
المستعجلة لتوزيع هذه التكاليف بين الملاك وبين الشاغلين وتحديد نصيب كل شاغل . ومع
ذلك تكون أعباء الترميم والصيانة على عاتق الملاك وذلك خلال العشر سنوات المنصوص
عليها في المادة 651 من القانون المدنى . وفيما عدا ما ورد فيه نص بهذه المادة
يستمر العمل بالاحكام المنظمة للترميم والصيانة في كل من أحكام القانون رقم 78 لسنة
1974 في شأن المصاعد الكهربائية والقانون رقم 49 لسنة 1977 .أما الاعمال التى
لاتسرى عليها أحكام الترميم والصيانة والتى بقصد بها تحسين الاجزاء المشتركة للمبنى
أو زيادة الانتفاع بها فتكون بالاتفاق بين الملاك والشاغلين . ومع عدم الاخلال
بعلاقة العمل بين المالك وحارس المبنى يوزع الحد الاذنى المقرر قانونا لاجر الحارس
وفقا للبنود أ ، ب ، ج من هذه المادة . وتلغى الماده ( 61 ) من القانون رقم 49 لسنة
1977 والمادة 13 من القانون رقم 78 لسنة 1974 وذلك اعتبارا من تاريخ العمل بهذا
القانون .

ثالثآ - في شأن التخفيف من أعباء
الضريبة على العقارات المبنية
المادة
11

فيما عدا المبانى من المستوى الفاخر يعفى اعتبارا من أول يناير
التالى لتاريخ العمل بهذا القانون مالكو وشاغلو المبانى المؤجرة لاغراض السكنى
والتى أنشئت أو تنشأ اعتبارا من 9 سبتمبر سنة 1977 من جميع الضرائب العقارية
الاصلية والاضافية ولا تدخل إيرادات هذه المساكن في وعاء الضريبة العامة على
الابراد ولايسرى حكم الفقر تينه السابقتين على الاماكن المستعملة مفروشة أو فنادق
أو بنسيونات .

رابعآ - في شأن العمل على
توفير المساكن
المادة 12

فيما
عدا المبانى من المستوى الفاخر يلغى شرط الحصول على موافقة لجنة توجية وتنظيم أعمال
البناء قبل الحصول على الترخيص باقامة المبانى وسائر أحكام الباب الاول من القانون
رقم 106 لسنة 1976 في شأن توجيه وتنظيم أعمال البناء كما تلغى المادة 21 من ذلك
القانون .

المادة 13

يحظر على
الملاك من الافراد وشركات الاشخاص أن يعرضوا للتمليك للغير أو التأجير المفروش في
كل مبنى مكون من أكثر من وحدة واحدة يرخص في أقامته أو بيدأ في انشائة من تاريخ
العمل بهذا القانون مايزيد على ثلث مجموع مساحة وحدات المبنى وذلك دون اخلال بنسبة
الثلثين المخصصة للتأجير لأغراض السكنى وفقا لاحكام الفقرة الاولى من المادة الاولى
، يسرى هذا القيد ولو تعدد الملاك مع سراعاة نسبة ما يملكه كل منهم وبحد أدنى وحدة
واحدة لكل مالك ، يمتنع على مصلحة الشهر العقارى والتوثيق شهر المحررات المتعلقة
بهذه الوحدات مالم يقدم صاحب الشأن يثبت التزامه بتطبيق أحكام هذه المادة . ويقع
باطلا كل تصرف يخالف ذلك حتى لو كان مسجلا وبعد تأجير النسبة المقرره طبقا لهذه
المادة يجوز للمالك التصرف في هذه النسبة كلها أو بعضها وفقا للقواعد العامة . وفى
حالة بيع كامل العقار يلتزم المشترى بأحكام هذه المادة .

المادة 14

يخصص ثلثا نسبة إلى 15% المخصصة للخدمات من
أرباح شركات القطاع العام لتمويل الوحدات اللازمة لاسكان العاملين بكل شركة أو
مجموعة من الشركات المتجاورة ويؤول ما يفيض عن حاجة هؤلاء العاملين إلى صندوق تويل
الإسكان الاقتصادى بالمحافظة .

المادة 15

تكفل الدولة دعم النشاط التعونى الإسكانى وتوفير مايلزم له من قروض ومواد
للبناء وفقا لاحكام التشريعات المنظمة لهذا النشاط . كما يكون للافراد عند تعلية
مبانيهم أو استكمالها أو التوسع فيها كما يكون للراغبين في الاستثمار في مختلف
مستويات الاسكان عدا الفاخر منها الحصول على القروض الميسرة التى تقدمها الدولة
والهيئات العامة والجهاز المصرفى . وكل ذلك وفقا للضوابط التى يصدر بها قرار من
الوزير المختص بالاسكان .

المادة 16

يحق لمستأجرى المدارس والا قسام الداخلية لايواء الدارسين بها والمستشفيات
وملحقاتهما في حالة تأجيرها لها مفروش الاستمرار في العين ولو انتهت المدة المتفق
عليها وذلك بالشروط وبالاجرة المنصوص عليها في العقد .

المادة 17

تنتهى بقوة القانون عقود التأجير لغير
المصريين بانتهاء المدد المحددة قانونا لاقامتهم بالبلاد وبالنسبة للاماكن التى
يستأجر غير المصريين في تاريخ العمل بأحكام هذا القانون يجوز للمؤجر أن يطلب
أخلاءها إذا ما أنتهت إقامة المستأجر غير المصرى في البلاد . وتثبت إقامة غير
المصرى بشهادة من الجهة الادارية المختصة ويكون اعلان غير المصرى الذى انتهت اقامتة
قانونا عن طريق النيابة العامة . ومع ذلك يستمر عقد الايجار بقوة القانون في جميع
الاحوال لصالح الزوجة المصرية ولاولادها منه الذين كانوا بقيمون بالعين المؤجرة
مالم يثبت مغادر تهم البلاد نهائيا .

يتبع

الموضوع الأصلى : قانون الإيجارات المصرى وتعديلاته الأخيرة المصدر : منتديات رأفت الجندى الكاتب : أحمد القاضى

**أحمد القاضى** · 2011-06-27, 13:04

قانون الإيجارات المصرى وتعديلاته الأخيرة

خامسآ - في
شأن تحقيق توازن في العلاقات الإيجارية
المادة 18

لايجوز للمؤجر أن يطلب أخلاء المكان ولو
انتهت المدة المتفق عليها في العقد الالا حد الاسباب الاتية : (أ) الهدم الكلى أو
الجزئى للمنشات الايلة للسقوط والاخلاء المؤقت لمقتضيات الترميم والصيانة وفقا
للاحكام المنظمة لذلك بالقوانين السارية . (ب) اذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالاجرة
المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفة بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم
الوصول دون مظروف أو باعلان على يد محضر ولا يحكم بالإخلاء اذا قام المستأجر قبل
اقفال باب المرافعة في الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات
فعلية . ولاينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين بسبب التأجير في سداد
الاجرة اعمالا للشرط الفاسخ الصريح اذا ما سدد المستأجر الاجرة المصاريف والاتعاب
عند تنفيذ الحكم وبشرط أن يتم التنفيذ في مواجهة المستأجر . فاذا تكرر امتناع
المستأجر أو تأخره في الوفاء بالاجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه
بالاخلاء أو الطرد بحسب الأحوال . (ج) اذا ثبت أن المستأجر قد تنازل عن المكان
المؤجر أو أجره من الباطن بغير اذن كتابى صريح من المالك للمستأجر الاصلى أو تركه
للغير بقصد الاستغناء عنه نهائيا وذلك دون اخلال بالحالات التى يجيز فيها القانون
للمستأجر تأجير المكان مفروشا أو التنازل عنه أو تأجيره من الباطن أو تركه لذوى
القربى وفقا لاحكام المادة 29- من القانون 49 لسنة 1977 . (د) اذا ثبت بحكم قضائى
نهائى أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو
ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو في اغراض منافية للآداب العامة . ومع عدم
الإخلال بالأسباب إليها لاتمتد بقوة القانون عقود إيجاد الاماكن المفروشة . وتلغى
المادة (31) من القانون رقم 49 لسنة 1977 وذلك إعتبارا من تاريخ بهذا القانون .

المادة 19

فى الاحوال التى يتم فيها
تغيير استعمال العين إلى غير أغراض السكنى تزاد الاجرة القانونية بنسبة : 1- 200%
للمبانى المنشأة قبل أول يناير 1944 . 2- 100% للمبانى المنشأة منذ أول يناير 1944
وقبل 5 نوفمبر 1961 3- 75 % للمبانى المنشأة منذ 5 نوفمبر 1961 وحتى 9 سبتمبر 1977
4- 50% للمبانى المنشأة أو التى تنشأ بعد 9 سيتمبر 1977 . وفى حالة التغيير الجزئى
للاستعمال يستحق المالك نصف النسب المشار إليها . ويشترط ألا يترتب على تغيير
الاستعمال كليا أو جزئيا الحاق ضرر بالمبنى أو بشاغليه . وتلغى المادة (23) من
القانون رقم 49 لسنة 1977 وذلك اعتبارا من تاريخ بهذا القانون .

المادة 20

يحق لمالك عند قيام المستأجر في الحالات
التى يجوز له فيها بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع بالوحدة السكنية
أو المؤجرة لغير أغراض السكنى الحصول علي 50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب
الأحوال بعد خصم قيمة المنقولات التى بالعين . وعلى المستأجر قبل إبرام الاتفاق
اعلان المالك على يد محضر بالثمن المعروض ويكون للمالك الحق في الشراء اذا ابدى
رغبته في ذلك واودع الثمن مخصوما منه نسبة ال50% المشار اليها خزانة المحكمة
الجزئية الواقع في دائرتها العقار ايداعا مشروطا بالتنازل عن عقد الايجار وتسليم
العين وذلك خلال شهر من تاريخ الاعلان وبانقضاء ذلك الأجل يجوز للمسأجر أن يبيع
لغير المالك مع التزام المشترى بأن يؤدى للمالك مباشرة نسبة ال50% المشار اليها .

المادة 21

يشترط الايزيد مجموع
مايقوم المستأجر هو وزوجته وأولاده القصر غير المتزوجين مفروشا - بغير موافقة
المالك - على شقة واحدة في نفس المدينة - ويعقد في تحديد المدينة بأحكام قانون
اللحكم المحلى .

المادة 22

تعطى
أولوية في تأجير الوحدات السكنية التى تقيمها الدولة أو المحافظات أو الهيئات
العامة أو شركات القطاع العام لتلبية إحتياجات العاملين الذين إنتهت خدمتهم من
شاغلى المساكن التابعة للحكومة ووحدات الحكم المحلى والهيئات العامة وشركات القطاع
العام وكذلك ملاك العقارات وأقاربهم حتى الدرجة الثانية في المحافظة التى يؤجرون
بها وحدات العقار المملوك لهم للغير وتوزع هذه الوحدات بينهم وفقا للأولويات التى
يصدر بها قرار من المحافظ المختص ، واذا اقام المستأجر مبنى مملوكا له يتكون من
أكثر من ثلاث وحدات في تاريخ لاحق لاستئجاره يكون بالخيار بين الاحتفاظ بسكنه الذى
يستأجره أو توفير مكان ملائم لمالكه أو أحد أقاربه حتى الدردجة الثانية بالمنبى
الذى أقامه بما لا يجاوز مثلى الاجرة المستحقة له عن الوحدة التى يستأجرها منه .

سادسا - في شأن العقوبات والاحكام العامة
والانتقالية :
المادة 23

يعاقب بعقوبة جريمة النصب المنصوص عليها في قانون العقوبات المالك
الذى يتقاضى بأية صورة من الصور بذاته أو بالوساطة أكثر من مقدم عن ذات الوحدة أو
يؤجرها لاكثر من مستأجر أو يبيعها لغير من تعاقد معه على شرائها ويبطل كل تصرف
بالبيع لاحق لهذا التاريخ ولو كان مسجلا . ويعاقب بذات العقوبة الذى يتخلف دون مقتض
عن تسليم الوحدة في الموعد المحدد فضلا عن الزامه بأن يؤدى إلى الطرف الاخر مثلى
مقدار المقدم وذلك دون اخلال بالتعاقد وبحق المستأجر في استكمال الاعمال الناقصة
لحكم الفقرة الاخيرة من المادة 13 من القانون رقم 49 لسنة 1977 . ويكون ممثل الشخص
الإعتبارى مسئولا عما يقع منه من مخالفات لاحكام هذه المادة .

المادة 24

فيما عدا العقوبة لجريمة خلو الرجل تلغى
جميع العقوبات المقيدة للحرية المنصوص عليها في القوانين المنظمة لتأجير الأماكن
وتنظيم العلامة بين المؤجر والمستأجر وذلك دون اخلال بأحكام المادة السابقة . ومع
ذلك يعفى من جميع العقوبات المقررة لجريمة خلو الرجل كل من بادر إلى رد ما تقاضاه
بالمخالفة لاحكام القانون إلى صاحب الشأن وأداء مثليه إلى صندوق تويل الاسكان
الاقتصادى بالمحافظة وذلك قبل أن يصبح الحكم نهائيا في الدعوى .

المادة 25

يقع باطلا بطلانا مطلقا كل شروط أو تعاقد
يتم بالمخالفة لاحكام هذا القانون أو القوانين السابقة له المنظمة للعلاقة بين
المالك والمستأجر . رفضلا عن الحكم بالغرامة المنصوص عليها في هذه القوانين تقضى
المحكمة المختصة بابطال التصرف المخالف باعتباره كأن لم يكن وبرد الحالة إلى ما
يتفق مع أحكام القانون مع الزام المخالف بالتعويض ان كان مقتض . وفى جميع الاحوال
يلزم كل من يحصل على مبالغ بالمخالفة لاحكام تلك القوانين بأن يردها إلى من أداها
كما يلزم فضلا عن ذلك بدفع مثلى هذه المبالغ لصندوق تمويل الاسكان الاقتصادى
بالمحافظة ويثبت اداء هذه المبالغ بجميع طرق الاثبات .

المادة 26

لاتسرى أحكام المادة (9) من هذا القانون على
الاماكن التى تحتاج إلى ترميم وصيانة بسبب أضرار الحرب ويستمر العمل بالقواعد
والنظم المطبقة حاليا في شأن ترميمها وصيانتها .

المادة 27

تعامل في تطبيق أحكام هذا القانون معاملة
المبانى المؤجرة لاغراض السكنى الاماكن المستعملة في أغراض لا تدخل في نطاق النشاط
التجارى أو الصناعى أو المهنى غير التجارية ولا يفيد من أحكام هذه المادة سوى
المستأجرين المصريين .

المادة 28

تعامل صناديق التأمين الخاصة وصناديق الاسكان معاملة الجمعيات
التعاونية لبناء المساكن وذلك بالنسبة لما تستثمره هذه االصناديق من أموال في مجال
الاسكان عدا المستوى الفاخر .

المادة 29

ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية
ويعمل به من اليوم التالى لتاريخ نشره صدر برئاسة الجمهورية في 26 رمضان 1401 - 27
يوليو 1981

الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
آخر نكته
عضو نشيط
عضو نشيط

ذكرعدد الرسائل: 238 بلد الإقامة: """" نقاط: 392السٌّمعَة: 0

مُساهمةموضوع: رد: قانون الإيجارات المصرى وتعديلاته الأخيرة 01.05.11 11:47
القانون 4 لسنة 1996 فى شأن سريان احكام القانون
المدنى على الاماكن التى لم يسبق تأجيرها والاماكن التى انتهت أو انتهى عقود
ايجارها

حيث يتكون قانون
الإيجارات الجديد من أربعة مواد

فالمادة الأولى

لا تسرى أحكام القانونين رقمى 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن
وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر و136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة
بتأجير وبيع وتنظيم العلاقه بين المؤجر والمستأجر والقوانين الخاصه بإيجار الأماكن
الصادرة قبلهما على الأماكن التى لم يسبق تأجيرها ,ولا على الأماكن التى انتهت عقود
إيجارها قبل العمل بهذا القانون أو أنتهى بعده لأى سبب من الأسباب دون أن يكون لأحد
حق البقاء فيها طبقا للقانون .

والمادة الثانية

يطبق أحكام القانون المدنى فى شأن تأجير الأماكن المنصوص عليها فى
المادة الأولى من هذا القانون خالية أو مفروشه , أو شأن استغلالها أو التصرف فيها
.

والمادة الثالثة

يلغى كل نص فى أى قانون آخر
يتعارض مع أحكام هذا القانون .

والمادة الرابعه

ينشر هذا القانون فى الجريدة الرسمية , ويعمل بع اعتبارا من اليوم
التالى لتاريج نشره .

وصدر
برئاسة الجمهورية وينفذ كقانون فى الدولة
صادر بتاريخ 30 يناير 1990

الموضوع الأصلى : قانون الإيجارات المصرى وتعديلاته الأخيرة المصدر : منتديات رأفت الجندى الكاتب : أحمد القاضى

**أحمد القاضى** · 2011-06-27, 13:05

قانون الإيجارات المصرى وتعديلاته الأخيرة

قانون رقم 5 لسنة 1996

المادة 1

يجوز التصرف بالمجان في الأرضى الصحراوية المملوكة
للدولة أو غيرها من الأشخاص الا عتبارية العامة أو تأجيرها بايجار اسمى لاقامة
مشروعات استثمارية عليها أو للتوسع فيها.ويصدر بتحديد المناطق التى تقع فيها الأرضى
الصحراوية المشار اليها وبالقواعد والاجراءات المنظمة للتصرف بالمجان أو التأجير
قرار من رئيس الجمهورية ويتم تخصيص الأرض اللازمة للمشروع بمراعاة حجم وطبيعة نشاطة
وقيمة الأموال المستثمرة فيه.

المادة
2

لاتنتقل ملكية الأرض إلى المتصرف اليه قبل
اتمام تنفيذ المشروع وبدء الانتاج الفعلى . وتودع المحررات المتضمنة للتصرفات في
مكتب الشهر العقارى المختص ويترتب على هذا الايداع الآثار المترتبة على شهر
التصرفات العقارية وتسلم صور تلك رسوم الشهر والتوثيق ورسوم الدمغة.

المادة 3

لايجوز أن تزيد مدة الايجار على أربعين عاما تجدد مادام المشروع قائما.

المادة 4

اذا لم يتم تنفيذ المشرع وبدء الانتاج الفعلى خلال المدة التى تحدد في
قرار التخصيص يتعين على الجهة الادارية مالكة الأرض استردادها ويجوز لها بيعها أو
تأجيرها لصاحب المشروع وفقا للأسعار السائدة في المنطقة الاسترداد.

المادة 5

دون اخلال بحكم المادة السابقة يحظر استخدام الارض في غير الغرض المخصصة
من أجله مالم يكن ذلك بموافقة الجهة المختصة كما يحظر التصرف فيها أو في أى جزء
منها أو تقريد أى حق عينى عليها أو تمكين الغير منها قبل نقل ملكيتها إلى المتصرف
اليه ويقع باطلا كل اجراء أو تصرف يخالف ذلك ولا يجوز شهره ولكل ذى شأن التمسك
بالبطلان أو طلبب الحكم به معلى المحكمة أن تقضى به من تلقاء نفسها.

المادة 6

ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية ويعمل به اعتبارا من اليوم التالى
لتاريخ نشره

الموضوع الأصلى : قانون الإيجارات المصرى وتعديلاته الأخيرة المصدر : منتديات رأفت الجندى الكاتب : أحمد القاضى

**أحمد القاضى** · 2011-06-27, 13:06

قانون الإيجارات المصرى وتعديلاته الأخيرة

قانون رقم
14لسنة2001

بتعديل القانون رقم 6
لسنة 1977بتعديل الفقرة الثانية من المادة (29) من القانون رقم 49 لسنة 1997 وببعض الأحكام الخاصة
بإيجار الأماكن غير السكنية الجريدة الرسمية - العدد 13 (تابع) في 29 مارس سنة
2001
- باسم الشعب رئيس الجمهورية قرر مجلس الشعب
القانون الآتي نصه ، وقد أصدرناه :

( المادة
الأولى )

يستبدل بنص الفقرة الأخيرة من المادة
الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة (29) من
القانون رقم 49 لسنة 1977 وببعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية ، النص
الآتي : " ثم تستحق زيادة سنوية وبصفة دورية في نفس هذا الموعد من آخر أجرة مستحقة
من الأعوام التالية بنسبة : (2%) بالنسبة للأماكن المنشأة حتى 9 سبتمبر سنة 1977
(1%) بالنسبة للأماكن المنشأة من 10 سبتمبر سنة 1977 وحتى 30 يناير سنة 1996 ".

( المادة الثانية )

ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية ، ويعمل به اعتباراً من أول أبريل
سنة 2001 .
يبصم هذا القانون بخاتم الدولة
، وينفذ كقانون من قوانينها . صدر برئاسة الجمهورية في 14 محرم سنة 1422هـ

الموضوع الأصلى : قانون الإيجارات المصرى وتعديلاته الأخيرة المصدر : منتديات رأفت الجندى الكاتب : أحمد القاضى

**أحمد القاضى** · 2011-06-27, 13:06

قانون الإيجارات المصرى وتعديلاته الأخيرة

وأسباب اللإخلاء وإثبات عقد الإيجار حتى وإن لم يتواجد العقد عند
فقدانه

سريان القانون رقم 4 لسنة
1996من حيث الزمان والمكان

حدد
المشروع في القانون رقم 4 لسنة 1996 في مواده الاربعة نطاق سريانه الزمانى والمكانى

أولا : سريان القانون 4 لسنة 1996 من حيث
الزمان:-

يسرى هذا القانون على عقود الايجار
المبرمة ابتداء من تاريخ العمل بالقانون في يوم 31 / 1 / 1996
وبهذا يخرج من تطبيق أحكام هذا القانون العقود المبرمة قبل هذا التاريخ
ايا كان العقد خاضع للقانون المذكور ام يخضع لقوانين الايجار الاستثنائية.

• فإذا علق الايجار على شرط واقف فان العقد يكون
منعقدا في تاريخ ابرامه وليس في تاريخ تحقق الشرط ، و إرجاء تنفيذ العقد إلى وقت
معين وهو الالتزام المضاف إلى أجل فإنه وعملا بالمادة 274 من القانون المدنى لا
يكون نافذا إلا في الوقت الذى ينقضى فيه الاجل ، وبالتالى فليس لحلول الاجل الواقف
أثر رجعى كما هو الحال بالنسبة لتحقق الشرط الواقف ، فلا يعتبر الحق نافذا من وقت
التعاقد وانما من وقت وطول الاجل ، مما يعنى ان صدور القانون رقم 4 لسنة1996 قبل
حلول هذا الأجل من شأنه سريانه على ذلك العقد الذى لم يصبح نافذا إلا بتحقق الأجل
في ظل سريانه
ثانيا :- سريان القانون 4 لسنة
1996 من حيث المكان

(1) يسرى هذا القانون على
الاماكن التى تم انشاؤها قبل العمل بالقانون في 31 / 1 / 1996 واجرت بعد العمل به –
او التى تنشا بعده.
(2) جميع الاماكن التى انتهت عقود
ايجارها وانقضت قبل صدور القانون او بعده ثم قام المالك بتأجيرها إلى مستأجر جديد
بموجب عقد ايجار جديد بعد صدور القانون رقم 4 لسنة 1996 وبالتالى فإن التنازل عن
الايجار أو الايجار من الباطن في الحالات التى يجوز فيها للمستاجر ذلك بموافقة
المالك في عقد الايجار او الموافقة الاحقةوتحرير عقد الايجار لمن تنازل له المستاجر
او الايجازة الضمنية لا يخضع هذا التنازل للقانون الجديد طالما كان عقد الايجار
الاصلى مبرم في كل القانون الاسثنائى وخاضع للقوانين الاستثنائية فلا يسرى عليها
هذا القانون.
أسباب انهاء عقد الايجار في ظل
القانون

الإحالة إلى القانون المدنى بشأن
اسباب انهاء عقد الايجار الخاضع للقانون 4 لسنة 1996

أحال المشرع في القانون رقم 4 لسنة 1996م إلى اقواعد المنظمة لاحكام عقد
الايجار المنصوص عليها القانون المدنى ولن يعمل احكام التشريعات الاستثنائية على
عقد الايجار المبرم بعد 30 / 1 / 1996 ولذلك فان اسباب انهاء عقد الايجار يرجع في
شانها إلى قواعد القانون المدنى . والاصل ان القانون المدنى يؤخذ بمبدأ سلطان
الارادة وان العقد دائما قانون المتعاقدين وشريعتهم مالم يتعارض ذلك مع قواعد
النظام العام والاداب الامرة الملزمة حتى مع وجود عقد يخالفه .
وعليه يختلف عقد الايجار الخاضع للقانون المدنى عن عق الايجار الخاضع
للقوانين الاستثنائية لان الاخيرة تفيد حرية المتعاقدين وتلزمهم بضوابط وقيوم معينة
تتميز بالصرامة والخروج عليها يساوى البطلان المطلق النتعلق بالنظام العام نظرا
للطبيعة الامره لاحكام القوانين الاستثنائية اذ لا يجوز للمؤجر ان يطلب اخلاء
المستاجر من المكان المؤجر اذا كان عقد الايجار مما يخضع لتشريع استثنائى لان احكام
هذا التشريع وحدها بما صدرت من قواعد معينة دون ارادة المتعاقدين هى التى تكون
سارية على عقد الايجار وما ينجم عنه من مشكلات او نزاعات مما بنعدم معه الارادة
الحرة الكاملة للمتعاقدين خاصة المؤجر في انها عقد الايجار وتكون مواد هذا التشريع
الاستثنائى وحدها وعلى سبيل الحصر هى التى تحدد سبب الاخلاء المنطبق على واقعة
النزاع وتكون احكام القوانون المدنى المبينة لاسباب عامة وخاصة لانهاء العقد واخلاء
المستاجر معطلة لحساب تطبيق التشريعات الاستثنائية السارية على العلاقة الايجابية
حتى ان تحقق شرط فاسخ صريح كسبب من اسباب الانهاء المنصوص عليها في القنون المدنى
يكون تطبيق واعمال اثاره يكون محكوما مقيدا بما نص عليه هذا التشريع الاستثنائى او
ذاك وهو الطريق الواعر الملئ بالعقبات امام حرية المتعاقدين ايا كانوا في الانهاء
خاصة المؤجر وهذا ما يؤكد اهمية صدور القانون رقم 4 لسنة 1996 حيث قلل من النتائج
الضارة لتطبيق التشريعات الاستثنائية الصارمة واعاد الروح للتشريع المدنى فيما بين
المتعاقدين في مكانها الائق والمحترم وترسيخ المبدا الابدى المتعلق بسلطان ارادة
المتعاقدين في ظل قاعدة العقد قانون المتعاقدين وشريعتهم
اسباب إنهاء الإيجار حسب القانون المدنى

الأسباب
العامة

تنتهى عقود الايجار وفقا للقواعد
العامة في العقود اما عن طريق :- (1) ابطال العقد او طريق فسخه والفسخ يعد سببا
لانهاء العقد ويخضع فسخ عقد الايجار في اسبابه للقواعد العامة في العقود بصفة عامة
ومنها:-

* (ا) اتفاق العقدين على انهاء العقد
* (ب) تحقق شرط فاسخ صريح.
* (ج) اتحاد الذمه
* (د) الفسخ لعدم وفاء احد المتعاقدين بالتزاماته
* (هـ) هلاك العين المؤجرة
* (و) إبطال سند ملكية المؤجر او فسخه

الأسباب
الخاصة

هذا بالاضافة إلى ان هناك اسباب
خاصة يحق للمؤجر او المستاجر فسخ العقد حسب ما هو منصوص عليه في الاحكام المنظمة
لعقد الايجار في القانون المدنى ويترتب على فسخ العقد او ابطالة اعادة العين إلى
المؤجر لانه ان كان فسخ العقد الزمنى كالايجار لا ينسحب أثره على الماضى لان ما نفذ
منه لا يمكن إعادته وتبقى المده التى انقضت من العقد قبل فسخه محتفظة باثارها فلا
يمتد اثر الفسخ بعد البدء في تنفيذ العقد إلى وقت التعاقد وانما ينتج الفسخ اثره من
وقت وقوعه لان الفسخ هنا بمثاية القاء للعقد في حقيقة الواقع فينتهى به حق المستاجر
في الانتفاع بالعين المؤجرة من وقت تحقق بل وتنقلب يده على العين اذا استمرت خلالها
في يد غاصبه وقد نظم المشرع عقد الإيجار في المواد 855 إلى 436 من القانون المدنى
وقسم هذة المواد إلى قسمين : الاول في الايجار بوجه عام (585 / 609 ) والثانى في
بعض انواع الايجار المواد ( 610 / 634 ) تناول في ايجار الاراضى الزراعية والمزارعة
وايجار الوقف وبجانب النصوص الخاصة بعقد الايجار فان هذا العقد يخضع كغيره من
العقود للقواعد العامة في نظرية الحق المنصوص عليه في المواد ( 89 / 161 ) مدنى مع
العلم ان احكام الايجار فيها احالة إلى احكام عقد البيع فيما يتفق مع طبيعة عقد
الايجار .

الموضوع الأصلى : قانون الإيجارات المصرى وتعديلاته الأخيرة المصدر : منتديات رأفت الجندى الكاتب : أحمد القاضى

**أحمد القاضى** · 2011-06-27, 13:07

قانون الإيجارات المصرى وتعديلاته الأخيرة

اثبات عقد الايجار الخاضع للقانون رقم 4 لسنة 1996

عقد الايجار من العقود الرضائية ، ولا يشترط لانعقاده شكل خاص ومتى تم التراضى بين المؤجر والمستاجر انعقد العقد ، وقد يكون بالكتابة او اللفظ او الاشارة الصريحة او الضمنية.

وقد يكتب المتعاقدين عقد الايجار ، ولا يشترط في الكتابة شكل خاص . فقد تكون عبارات عقد الايجار مطبوعة ، وموقع على العقد من المتعاقدين كما هو الغالب علا ، او مكتوبا من احد المتعاقدين او غيرهم.
وقد تقتصر الكتابة على اقرار صادر من احد المتعاقدين مقترن بقبول المتعاقد الاخر.
ويخضع عقد الايجار الخاضع للقانون رقم 4 لسنة 1996 للقواعد العامة الواردة في قانون الاثبات - *** القواعد العامة: جواز اثبات العقد بالبينة والقرائن اذا لم تجاوز قيمتة خمسمائة حنيه ، او كان عقد الايجار تجاريا ، وبوجوب الاثبات بالكتابة او بما يقوم مقامها من اقرار او يمين حتى جاوزت قيمة العقد خمسمائة جنيه او كانت قيمته غير محددة ، وبعد جواز اثبات ما يخالف الايجار الثابت بالكتابة او ما يقوم مقامها.
ويجوز اثبات العقد بالبينة او بالقرائن استثناء اذا وجد المسوغ لذلك قانونا كمبدا ثبوت بالكتاية ، او مانع ادلى حال دون الحصول على دليل كتابى ، او مانع مادى كفقد سند الايجار بسبب اجنبى لان فيه لمن يتمسك بالايجار.وما تقدم هو ما ورد في المواد 60 و 62 و 63 من قانون الاثبات.والمعول عليه في تقدير قيمة العقد جملة الاجرة عن مدة الاجازة كلها ولو كانت الاجرة تدفع اقساط ، ولا عبرة في ذلك بقيمة العين المؤجرة ، واذا كانت مدة الايجار قابلة للامتداد مدد اخرى إلى ان يخطر احد المتعاقدين الاخر برغبته في وضع حد العقد ، كعقد الايجار المشاهرة, ففى هذة الحالة ارى وفقا لاتجاه محكمة النقض المستجدث من اعتبار العقد منعقدا للفترة المحددة لدفع الاجرة ، فاذا كانت القيمة الايجارية التى تدفع شهريا تزيد عن خمسمائة جنيه فلا يجوز اثبات عقد الايجار بغير الكتابة . مع مراعاة ما ورد بالمادة 62 ، 63 اثبات.

عقد الايجار عقد رضائى

ولقد كان عقد الايجار عقدا رضائيا يخضع في قيامه لمبجا سلطان الارادة فلا يشترط لانعقاده شكلا خاصا . ويجوز استخلاصه ضمنا ، الا انه لا يجوز التوسع في استخلاص الرضاء الضمنى ، فهو لا يكون الا اذا فهم بوضوح ان الطرفين يريد ان حقيقة تصرفهم في ظروف معينة ان يعقدا ايجار ومجرد انتفاع شخصى بشئ بغير رضاء من مالكه لا يجعله مستاجرا له ويلتزم المنتفع في هذه الحالة ان يدفع تعويضا للمالك اجرة المثل. الطعن رقم 661 لسنة 53 ق جلسة14 / 6 / 1993م . والطعن رقم 11 لسنة 58 ق جلسة 11 / 4 / 1993م.

العلاقة الايجارية الخاضعة للقانون المدنى ،جواز اثباتها بشهادة الشهود متى فقد الدائن السند الكتابى بسبب أجنبى

لما كان الثابت ان العلاقة الايجارية محل النزاع عن محل تجارى بالجدل ولم ينازع الطاعن في ذلك فانها لا تخضع لقوانين ايجار الاماكن الاستثنائية بل تخضع لاحكام القانون المدنى والمادة 63 / ب من قانون الاثبات والتى للخصم الاثبات لشهادة الشهود في حالة فقد السند الكتابى بسبب اجنبى لا يدله فيه واذا قررت المطعون ضدها بفقد لنسخة عقد الايجار الاصلية بسبب اجنبى لا يد لها فيه فان الحكم المطعون فيه لا يكون قد خالف القانون. ( الطعن رقم 3439 لسنة 58 ق جلسة 25 / 11 / 1993.)
الاصل انه يجب على المدعى اثبات جميع عناصر الايجار وهى ، التراضى والعين المؤجرة ومدة الانتفاع بها والاجرة المتفق عليها لذلك, وقد اجاز المشرع في القانون المدنى الذى احال ايه القانون 4 لسنة 1996 الاستغناء عن اثبات مقدار الاجرة ، ونص في المادة 562 منة على انه اذا تعذر وجب اعتبار اجرة المثل ، كما اجاز الاستغناء عن اثبات مدة الايجار . اذا نص في المادة 563 على انه اذا تعذر ذلك اعتبر الايجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الاجرة واصبح يكتفى بالرضا بالاجارة.

الموضوع الأصلى : قانون الإيجارات المصرى وتعديلاته الأخيرة المصدر : منتديات رأفت الجندى الكاتب : أحمد القاضى

**أحمد القاضى** · 2011-06-27, 13:07

قانون الإيجارات المصرى وتعديلاته الأخيرة

إخوانى وأخواتى الأعزاء

اليوم أقدم لكم نهاية الدراسة التى تمت لتقديمها لتكون بين أيديكم لتكون مرجعا ولأى إستفسار عن ماهية الإيجار وكيفية سريانة وكيفية أيضا إثباته وكيفية إنتهاء الإيجار

واليوم يكون موضع نهاية الدراسة إنتهاء الإيجار

إنتهاء الإيجار

اولا: النص التشريعى:

نصت المادة 563 من القانون المدنى على انه ( اذا عقد الايجار دون اتفاق على مدة او لمدة غير معينة او تعذر اثبات المدة المدعاة ، اعتبر الايجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الاجرة ، وينتهى بانقضاء هذة الفترة بناء على طلب احد المتعاقدين اذا هويته على المتعاقد الاخر بالاخلاء في المواعيد الاتى بيانها:- (أ‌) فى الاراضى الزراعية والاراضى البور اذا كانت المدة المعينة لدفع الاجرة ستة أشهر او اكثرة يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة شهور ، فاذا كانت المدة اقل من ذلك ، وجب التنبيه فبل نصفها الاخير ، وكل هذا مراعاة حق المستاجر في الحصول وفقا للعرف. (ب‌) فى المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك اذا كانت الفترة المعينة لدفع الاجر اربعة شهور او أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين ، فاذا كانت الفترة اقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الاخير. (ت‌) فى المساكن والغرف وفى اى شئ غير ما تقدم اذا كانت الفترة المعينة شهرين او أكثر ، وجب التنبيه قبل نهايتها بشعر, فاذا كانت اقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الاخير.

ثانيا : الاتفاق على تحديد مدة الايجار

* 1- عقد الايجار بطبيعتة عقد موقوت ، اذ ان المؤجر يلتزم بتاجير المستاجر من الانتفاع بالعين المؤجرة لمدة معينة نظير اجر معلوم ، ولذلك يجب الاتفاق على تحديد مدة المنفعة محل العقد ، فاذا اتفق الطرغان على مدة الايجار ، فاما ان تكون المدة المتفق عليها معينة واما ان تكون غير معينة . وتكون المدة المتفق عليها معينة ، اذا كان لا نهاية معلومة كتعينها بحلول اجل معين . وعلى ذلك يجوز للمتعاقدين تحديد م\ة الايجار حسب رغيتها وقد اتجة الفقه على انه ينبغى الا تزيد مدة الايجار حسب رغبتها وقد اتجه الفقه على انه لا ينبغى ان تزيد مدة الايجار على ستين سنة قياسا على حق اللحكم المنصوص عليه في المادة 999 مدنى ، على ان عقد الايجار الوارد على عقار اذا كانت مدته تزيد عن تسع سنوات يشترط لنفاذه في حق الغير في حدود مدته ان يكون مسجلا ولا يكتفى ثبوت تاريخه ، وعلى ذلك فان المتعاقدين لها تحديد المدة التى يتفقا عليها لعقد الايجار ، ويصبح هذا الاتفاق طالما انه محدد بمدة معينة ، ويمكن ان تكون عشر سنوات او عشرين سنه ، او أكثر او اقل بشرط الا تزيد المدة عن ستين سنة ولا يجوز ان تزيد مدته عن هذة المدة استناداالى حق الحكم الذى لا يجوز ان تزيد مدته عن ستين سنة ، بحيث لا يصبح عقد الايجار عقدا مؤبدا ، واذا تعذر تحديد المدة او علقت المدة على مشيئة المستاجر ، او بانها طوال حياة المستاجر كان ينص على عدم جواز انهاء العقد طالما كان المساجر قائما بسداد الاجرة ، ففى هذة الحالات يعتبر العقد منعقدا للفترة المحددة لدفع الاجرة.
* 2- تقسيم المدة إلى اجال ، حيث تتفق المؤجر والمستاجر على ان مدة الايجار هى تسع سنوات وقسمت المدة إلى ثلاث اقسام كل منها بثلاث سنوات بحيث يجوز لاى من المتعاقدين ان يطلب انهاء الايجار قبل انتهاء اى مدة بشرط اخطار الطرف الاخر بوثت كاف ، ففى هذة الحالة يكون الايجار محدد المدة بتسع سنوات وانتهاء اى مد\ة دون اخطار الطرف الاخر بالرغبة في الانهاء ، فان العقد لا يكون قد تجرد عند كل مدة بل يعد مستمرا في مدة واحدة وهى مدة التسع سنوات ، والتنبيه بالخلاء الذى يجوز لاى من المتعاقدين اولاحدهما ان يقوم به ، يعتبر شرطا فاسخا ويكون انقضاء الايجار نتيجة لتحقق هذا الشرط.
* 3- التنبيه بالاخلاء في عقد الايجار الغير محدد المدة :-

اذا كان عقد الايجار مؤقت وان المدة ركن فيه ، ولكن قد يعتبر عقد الايجار ولا يتفق المتعاقدين على مدة الايجار في العقد وقد نصت المادة 563 مدنى على انه :- اذا عقد الايجار دون اتفاق على مدة او عقد لمدة غير معينة او تعذر اثبات المدة المدعاة ، اعتبر الايجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الاجرة ويعد عقد الايجار معقودا دون اتفاق على مدة اذا سكت المتعاقدان عن ذكر المدة اصلا ، ففى هذة الحالة يعتبران انهما قد احالا إلى المدة التى يعينها القانون عند عدم الاتفاق على ما يخالفها ويكون الايجار معقودا لمدة غير معينة اذا اتفق الطرفان على مدة دون ان يعينا ضابطا يحدد نهايتها كما هو الشان ان يذكر عند نهاية مدة الايجار انه معلق على مشيئة المستاجر ، او مشاهرة ، او ما دام المستاجر يدفع الاجرة ، او إلى المدة التى يريدها المستاجر ، او المؤجر ، او الذى يدوم بدوام العين المؤجرة ، ففى هذة الحالات جميعها لا يعتبر العقد محدد المدة وقد ذهب الفقه ان الموت يعتبر ضابطا ثابتا ويعتر المدة الحدد به او بحياة المستاجر ، او المؤجر – معينة وهذا الايجار لا يعد مؤبدا بشرط الا تجاوز مدته عن ستين سنة حتى لو بقى من علق العقد على حياته زادت عن ستين سنة ، فاذا كان بحياة المستاجر فانه بوفاة المستاجر ينتهى الايجار ولا ينتقل إلى ورثته ، وتكون المدة متعذرا اثباتها اذا اقر الطرفان انهما عينا للايجار مدة معينة ولكنهما تنازعا على مدى هذة المدة ولم يتمكن احدهما من اثبات ادعائه. د / سليمان مرقس ص____ 154 عقد الايجار. د / السنهورى ص____ 194 عقد الايجار والمادية. والمشرع لم يقصر عند تعيين المدة في العقد غير مجدد المدة بالمدة التى تدفع عنها الاجرة فقط ، بل اعتبر هذة المدة قابلة للامتداد لمدة اخرى مساوية لها اذا لم يبدا احد من العاقدين ما يدل على عدم رغبتة في هذا الامتداد بعد حق معين وقد نظمت ذلك المادة 5636 مدنى فاذا عقد الايجار دون اتفاق على مدة او عقد لمدة غير معينة او تعذر اثبات المدة المدعاه ، اعتبر الايجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الاجرة وينتهى بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب امر المتعاقدين اذا هو نبه على المتعاقد الاخر بالاخلاء ففى المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك اذا كانت الفترة المعينة لدفع الاجرة اربعة أشهر او امثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين فاذا كانت الفترة اقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الاخير ، وفى المساكن والفرق المؤثثه او اى شئ غير ما تقدم اذا كانت الفترة المعينه لدفع الاجرة شهرين او أكثر ، وجب التنبيه قبل نهايتها بشهر ، فاذا كانت اقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الاخير .

شكل التنبيه بالاخلاء :

لا يشترط في التنبيه اى شكل خاص فقد يكون بانذار على يد محضر ، او الخطاب او شفاهة ، ومن يد على الحصول التنبيه ان ثبت ذلك ، هذا ما لم يتفق الطرفان على شكل خاص للتنبيه ففى هذه الحالة ينبغى ان يكون وفق ما اتفق عليه بين الطرفين. ثالثا: اثر فسخ المستاجر الاجارة قبل انقضاء المدة :- متى اوفى المؤجر بالتزامه فلا يجوز للمستاجر ان يتحلل من التزامه ويطلب فسخ العقد من تلقاء نفسه الا في الحالات التى يجيز فيها القانون ومن ذلك نظرية الظروف الطارئة او العذر الطارئ فعلى ذلك اذا انهى المستاجر ارادته المنفردة عقد الايجار دون موافقة المالك حق للاخير طلب التعويض عند انهاء العقد قبل انتهاء مدته وغالبا يقدر القاضى التعويض بالاجرة المستحقة على المستاجر حتى يجد المؤجر من يقبل استئجار العين منه. وننوه بان محل التزامات المؤجر هو يمكن المستاجر م هو دفع الاجرة . وتعتبر التزامات كلا من العاقدين سببا في التزامات ** الاخر . ويوجد بين التزامات الطرفين ارتباط بحيث اذا اخل اى طرف بالتزامه جاز للاخر ان يجبره على تنفيذ التزامه او يطلب الفسخ ليتحلل منه . لذلك فالالتزامات المتبادلة متعددة في العلاقة بين المؤجر والمستاجر . وتوجب الفسخ مع التعوبض ، او التعويض عن الفسخ بدون مبرر.

تطبيقات قضائية في تحديد مدة عقد الإيجار

* مفاد ما نصت عليه المادة 563 من القانون المدنى من انتهاء الايجار المنعقد للفترة المعينة لدفع الاجرة بانقضاء هذة الفترة بناء على طلب احد المتعاقدين اذا هو نبه على المتعاقد الاخر بالاخلاء في المواعيد البينية بالنص : ان التنبيه بالاخلاء هو تصرف قانونى صادر من جانب واحد يتضمن رغبة صاحبه استنادا إلى ارادته في انهاء الايجار ويكفى لتحقيق الاثر المترتب على هذا التنبيه دلالة عبارته في عمومها على القصد منه وهو ايداء الرغبة في اعتبار العقد متهيا في تاريخ معين اعمالا لحقق المستمد من العقد فلا يقوم من بعد الا بايجاب وقبول جديدين واذا افصح موجه التنبيه عن هذا السبب دون سواه والنظر في الدعوى على هذا الاساس ومن ثم فلا ينمر ذلك الاثر الا اذا اعتبر موجه التنبيه السبب الذى صدرت عنه ارادته في طلب الاخلاء يستوى في ذلك ان تصميم الدعوى بالاخلاء اما القضاء المستعجل او القضاء الموضوعى ، او ** الدعوى المستعجلة بالدعوى الموضوعة واذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر واعتبر في لخصوص هذة الدعوى بالتنبيه الذى وجه الطاعن في الدعوى المستعجلة والمقدم بحافظة مستندات المطعون ضدهما امام محكمة أول درجة والذى انصح فيه الاخر عن رغيتهما في اعتبار العقد منتهيا بانقضاء مدته فانه يكون قد التزم صحيح القانون ، ويكون النص عليه بهذه الاسباب على غير اساس.( الطعن رقم 86 لسنة 63 ق جلسة 15 / 1 / 1997 )

•انقضاء عقد الايجار مشاهرة وتعليق على مشيئة المستاجر ، وجوب اعتباره منعقدا للفترة المحددة لدفع الاجرة : ثبوت انعقاد عقد الايجار محل النزاع مشاهرة وان المستاجر وحده طلب انهائه وجوب اعتباره بعد انتهاء مدته الاولى منعقدا للفترة المحددة لدفع الاجرة لكل من المتعاقدين الحق في انهائه بالتنبيه على الاخر في الميعاد . م 563 مدنى . قيام المطعون ضدها بالتنبيه على الطاعن بانهاء العقد في الميعاد ، اثره بانقضاء العلاقة الايجارية التزام الحكم المطعون فيه هذا النظر ، لاخطاء
( الطعن رقم 1402لسنة 64 ق جلسة 20 / 5 / 1998م )

•انعقاد عقد الايجار لمدة محددة تتجدد تلقائيا لمدة مماثلة طالما كان المستاجر قائما بتنفيذ التزاماته. تخويله وحده دون المؤجر حق انهائه . اثره وجوب اعتبار العقد بعد انتهاء المدة الاتفاقية منعقدا للفترة المحددة لدفع الاجرة ، انقضاؤه بالتنبيه بناء على طلب احد المتعاقدين في المواعيد المبينة بنص المادة 563 مدنى . ( الطعن رقم 1402 لسنة 64 ق جلسة 20 / 5 / 1998 )
حكم الهيئة العامة بالعدول عن رايها السابق واعتبار العقد المعلق على مشيئة المستاجر منعقدا للفترة المحددة لدفع الاجرة.

* وحيث ان ** في المادة 558 من القانون المدنى على ان الايجار عقد يلتزم المؤجر بقتضاه ان يمكن المستاجر من الانتفاع بشئ معين.

والنص في المادة 563 من هذا القانون على ان اذا عقد الايجار دون اتفاق على مدة او عقد لمدة غير معينة او تعذر اثبات المدة المدعاة اعتبر الايجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الاجرة وينتهى بانقضاء هذة الفترة بناء على طلب احد المتعاقدين اذا هو نبه على المتعاقد الاخر بالاخلاء في المواعيد الاتى بيانها….. يدل على ان المشرع استلزم توقيت عقدى الايجار واعتبر المدة ركنا فيه وانه اذا عقد العقد دون اتفاق على ميقات ينتهى فيه الايجار او تعذر اثبات المدة المدعاة او عقد لمدة غير معينة بحيث لا يمكن معرفة تاريخ انتهاء الاجارة على وجه التحديد كان ربط انتهاؤها بامر مستقبل غير محقق الوقوع ** العقد منعقدا للفترة المعينة لدفع الاجره ويكون لكل من المتعاقدين الحق في انهاء العقد بعد التنبيه على الاخر بالاخلاء في المواعيد المبينة بنص المادة 563 مدنى سالفة البيان ، ولما كان النص في عقد الايجار على انعقاده لمدة محددة تتجدد تلقائيا لمدد اخرى مماثلة طالما كان المستاجر قائما بتنفيذ التزاماته واحقية الاخر وحده دون المؤجر في ابداء الرغبة في انهائه يؤدى إلى اعتبار العقد بعد انتهاء المدة المتفق عليها متجددا تلقائيا عدد اخرى مماثلة لا يعرف على وجه التحديد تاريخ انتهائها ، اذا نهايتها منوطه بمخض مشيئة المستاجر وحده او خلفه العام ولا يعرف متى يبدى ايهما الرغبة في انهاء العقد ، وخاصة ان الاصل في عقد الايجار انه لا ينتهى عمالا لنص المادة 601 من القانون المدنى بوفاة المستاجر وتنصرف اثاره إلى خلفه العام عملا بنص المادة 145 من ذات القانون مالم يتبين من العقد او طبيعة التعامل او نص القانون ان هذا الاثر لا ينصرف اليهم. ومن ثم فان عقد الايجار يعتبر في هذه الحالة منعقدا لمدة غير معينة ويتعين اعمال نص المادة 563 مدنى واعتباره بعد انتهاء مدته الاولى المتفق عليها متحدا الفترة المحددة لدفع الاجرة ، وينتهى بانقضائها بناء على طلب احد المتعاقدين اذا هو نبه على المتعاقد الاخر بالاخلاء في المواعيد المبينة بنص هذه المادة ، فان لم يحصل التنبيه تجدد العقد للمدة المحددة لدفع ىالاجر ثم لمدة مماثلة وهكذا إلى ان يحصل التنبيه تجدد العقد للمدة المحددة لدفع الاجرة ثم لمدة مماثلة هكذا إلى ان يحصل التنبيه ولا يسوغ استبعاد نص المادة 563 مدنى والقول بانتهاء العقد بموت المستاجر الذى لم يبدى الرغبة في حياته في انتهائه ، اذ يتعذر تطبيق هذا القول في حالة ما اذا كان المستاجر شخصا اعتباريا ، اذا انقضاء الشخصية الاعتبارية امر غير محقق الوقوع ، كما لا محل للقول ايضا بوجوب تدخل القاضى لتحديد مدة العقد او انتهاء العقد بمعنى ستون عاما قياسا على حق الحكم ذلك ان الاصل انه يمتنع على القاضى اعمالا لنص المادة 147 مدنى التدخل لتعديل ارادة المتعاقدين الا لسبب يقره القانون ولو ارتأى المشروع ان يتدخل القاضى لتحديد مدة العقد او تحديد حد اقصى للمدة في عقد الايجار ، كما في حق الحكم ينص على ذلك صراحة ، ومن ثم فلا محل للقياس والاجتهاد مع وجود نص المادة 563 مدنى سالف البيان . ويؤيد هذا النظر ان المشروع التمهيدى للتقنين المدنى الحالى كما ينص في القرة الاولى من المادة 760 على ان ( اذا عقد الايجار لمدة تزيد على ثلاثين سنة او اذا كان مؤبدا جاز ان ينتهى بعد انقضا ثلاثين سنة يناء على طلب المتعاقدين مع مراعاة المواعيد القانونية المنصوص عليها في المادة التالية...) وقد حذفت لجنة الشئون التشريعية بمجلس النواب هذا النص بعد ان كانت قد اقرته لجنة المراجعة دون ان تشير إلى هذا الحذف في تقريرها وبذلك تركت المساله للقواعد العامة الواردة في المادة 563 مدنى لما كان ذلك وكانت الاحكام السابق صدورها من دوائر المواد المدنية في طعون ارقام 591 سنىة 49 ق جلسة 5 / 3 / 1980 و 664 سنة 56 ق جلسة 20 / 11 / 1986 و 15 سنة 53 ق جلسة 6 / 5 / 1987 و 2528 سنة 55 ق جلسة 2 / 12 / 1987 و 1760 سنة 54 ق جلسة 6 / 5 / 1987 و 2440 سنة 54 ق جلسة 5 / 4 / 1990 قد التزمت هذا النظر فانها تكون قد صادفت صحيح القانون ويتعين العدول عما يخالفها من مبادئ وذلك بالاغلبية المنصوص عليها في المادة 4/2 من قانون السلطة القضائية رقم 46 لسنة 1972 واذ ناطت هذة المادة بهذه الهيئه الفصل في الدعوى المحالة اليها فانه يتعين عليها الفصل في الطعنين . وحيث ان الطعنين استوفيا اوضاعهما الشكلية ، وحيث ان حاصل ما ينعاه الطاعنون في الطعن رقم 766 لسنة 56 ق على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وفى بيان ذلك يقولون ان الحكم المطعون فيه بعد ان انتهى إلى ان انتقال عقد الايجار إلى المطعون ضدهم كخلف لمورثهم المستاجر الذى كان انهاء عقد الايجار رهينا بمحض مشيئته وحده يجعل العقد في حكم المؤبد – عمد الحكم إلى التدخل في تحديد مدة العقد تحديدا تحكميا لثلاثين عاما اخذا في الاعتبار ما انفق المستاجر في سبيل استغلال العين المؤجرة في حين انه كان يتعين اعمال ما نصت عليه المادة 563 من القانون المدنى من اعتبار العقد بعد انتهاء مدته الاولى منعقدا للفترة المحددة لدفع الاجرة مما يعيبة ويستوجب نقضه . وحيث ان هذا النعى في محله ذلك انه وقد انتهت الهيئة- وعلى ما سلف بيانه إلى انه اذا انعقد الايجار لمدة محددة تجدد لمددة اخرى مماثلة طالما كان المستاجر قائما بتنفيذ التزاماته وللاخير وحده دون المؤجر الحق في ابداء الرغبة في انهاء العقد يؤدى إلى اعتبار العقد بعد انتهاء ندته الاولى منعقدا للمدة المحددة لدفع الاجرة اعمالا لنص المادة 563 من القانون المدنى ويحق لكل من عاقديه طلب انهائه اذا نبه على الاخر بالاخلاء في المواعيد المحددة بنص سالف الذكر وكان الثابت ان عقد الايجار محل النزاع المؤرخ 20 / 12 /1964 قد انعقد لمدة خمس سنوات تتجدد طالما كان المستاجر قائما بسداد الاجرة وله وحده الحق في طلب انهائه وان الاجرة مبلغ 180 حنيه تدفع شهريا فانه مع وجود هذ الشرط يعتبر العقد بعد انتهاء مدته الاولى منعقدا للفترة المحددة لدفع الاجرة وهى شهر يتجدد ويقول لاى من المتعاقدين الحق في انهاء العقد اذا نبه على الاخر قبل النصف الاخير من الشهر اعمالا لنص المادة 563 مدنى واذا كان الطاعنون قد نبهوا على المطعون ضدهم في 27 / 1 / 1983 بانهاء العقد فان العلاقة الاجارية تكون قد انفصمت بهذا التنبيه واذا خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وعمد إلى تحديد مدة الاجارة تحديدا تحكميا بثلاثين عاما فانه يكون قد اخطأ في تطبيق القانون بما يستوجب نقضه
الطعنان 766 و773 لسنة 56 ق هيئة عامة 23 / 2 / 1993 س 39 ع 2 ص 866 و الطعن رقم 564 سنة 61 ق جلسة 12 / 7 / 1995 والطعن رقم 935 لسنة 60 ق جلسة 29 / 12 / 1994 والطعن رقم 3602 لسنة 59 ق جلسة 23 / 3 / 1994 .

*

o النص في البند الرابع من عقد الايجار سنة الدعوى" مدة الايجار مشاهرة تبدا من 1 / 2 / 1971 وتنتهى 28 / 2 / 1971 قابلة للتجديد مدة بعد اخرى مالم يطلب المستاجرين انهاء هذا العقد من جانبهم " يدل على ان الايجار وان بدا سريانه لمدة معينة إلى انه قد لحقه الامتداد مدة بعد اخرى وفقا لشروطة ولا يتوقف انتهاء الايجار على مجرد انقضاء المدة التى امتد اليها العقد بل لابد من ان ينبه المستاجرون على المؤجرين بانتهاء الايجار وعدم رغبتهم في استمرارة مالم يحصل هذا التنبيه امتد العقد مدة بعد اخرى واصبح الايجار غير محدد المدة اذ يتعذر معرفة التاريخ الذى ينتهى اليه العقد على وجه التحديد لان شروطة جعلت نهاية مدته منوطه بمحض مشيئة المستاجرين وحدهم دون اى ضابط اخر مما يحعل هذه المدة غير مجددة بحد معين ولما كانت العلاقة الايجابية يحكمها العقد والنصوص القانونية التى وضعها المشرع مكملة لاحكامة او منظمة لشروطة فان المادة 563 مدنى اصبحت هى الواجبة التطبيق وهى تحدد مدة الايجار وحق الطرفين المؤجر والستاجر في انهائه واذ جاء النص صريحا يتعين تطبيقة ولا محل للقول بان العقد ينعقد لمدة يحددها القاضى تبعا لظروف وملابسات التعاقد او ان الايجار ينتهى بوفاة المستاجر او انقضاء ستين عاما على ابرام عقد الايجار قياسا على احكام الحكر اذ لا محل للاجتهاد او القياس وهناك نص قانونى يحكم الواقعة ، لما كان ذلك ، وكان الحكم المطعون فية قد عول في قضائه بانهاء العقد على التنبيه الحاصل من المؤجرين فانه يكون قد انتهى إلى النتيجة الصحيحة اذ يستمد المؤجر هذا الحق من القانون مباشرة .

الطعن رقم 2440 لسنة 54 ق جلسة 5 / 4 / 1990 س 41 ص 926- الطعن رقم 86 لسنة 63 ق جلسة 15 / 1 / 1997 .

الموضوع الأصلى : قانون الإيجارات المصرى وتعديلاته الأخيرة المصدر : منتديات رأفت الجندى الكاتب : أحمد القاضى

زكى السنك · 2013-01-26, 08:44

قانون الإيجارات المصرى وتعديلاته الأخيرة

مشكور

ننتظر المزيد

الموضوع الأصلى : قانون الإيجارات المصرى وتعديلاته الأخيرة المصدر : منتديات رأفت الجندى الكاتب : زكى السنك

إلهام · 2013-01-31, 02:29

قانون الإيجارات المصرى وتعديلاته الأخيرة

شكرا لحضرتك

وجزاك الله جنه النعيم

الموضوع الأصلى : قانون الإيجارات المصرى وتعديلاته الأخيرة المصدر : منتديات رأفت الجندى الكاتب : إلهام

egydonity00 · 2013-03-13, 07:59

قانون الإيجارات المصرى وتعديلاته الأخيرة

موضوع رائع

الموضوع الأصلى : قانون الإيجارات المصرى وتعديلاته الأخيرة المصدر : منتديات رأفت الجندى الكاتب : egydonity00

أسد الغابة · 2017-06-30, 18:57

قانون الإيجارات المصرى وتعديلاته الأخيرة

مشكور علي الموضوع الشيق والجميل

في انتظار مشاركاتك المييزه

واصل تميزك وتقبل مروري

الموضوع الأصلى : قانون الإيجارات المصرى وتعديلاته الأخيرة المصدر : منتديات رأفت الجندى الكاتب : أسد الغابة

القاعات العامة

القاعة العامة

مستشارك القانونى